Le domaine de l’immobilier est complexe et varié. Il existe de nombreux types d’offres de vente et d’achat d’appartement ou de maison. Découvrons ensemble l’achat en nue-propriété en France.
Qu’est ce que l’achat en nue-propriété ?
L’achat en nue-propriété est assez particulier. Il permet de se procurer un bien sans pour autant pouvoir utiliser son droit d’en abuser. En d’autres termes, la personne qui achète le bien le possède, en est le propriétaire, mais sans en avoir l’usage pendant une durée définie contractuellement ou au décès de l’usufruitier.
Le fonctionnement de la nue-propriété : le démembrement de propriété
a) Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Cette pratique permet de limiter les frais d’achat grâce à ce qu’on appelle le démembrement de propriété.
“ La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements “ (article 544 du Code civil). Cela signifie que le droit de propriété est composé de 3 éléments ou attributs :
- L’usus (droit d’usage du bien)
- L’abusus (droit de disposer du bien en le vendant ou le transmettant par exemple)
- Le fructus (droit de récolter les fruits du bien)
Le démembrement permet de diviser les attributs du droit de propriété. Ainsi, l’abusus qui correspond à la nue-propriété est séparé de l’usus et du fructus qui eux, sont détenus par une autre entité.
b) Pourquoi utiliser le démembrement immobilier ?
Ainsi, le démembrement immobilier consiste à séparer l’usufruit (la jouissance) de la nue-propriété (les murs), jusqu’à la fin de l’usufruit défini par un contrat. À la fin de celui-ci, le bien démembré rejoint la nue-propriété. L’usufruit et la nue-propriété sont alors réunis et le bénéficiaire de cette dernière devient alors plein propriétaire. Le démembrement immobilier représente donc une bonne manière de transmettre un patrimoine en évitant à ses descendants d’avoir à payer des droits de succession.
c) L’utilisation du démembrement
L’utilisation du démembrement en immobilier se fait souvent au sein même des familles. Par exemple, les parents peuvent donner la nue-propriété à leur enfant et conserver la jouissance de ce bien c’est-à-dire le droit d’usage. Cette option permet d’anticiper la succession tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux. Au décès des parents, l’enfant devient pleinement propriétaire en franchise de droits de succession.
Les avantages de l’achat en nue-propriété
- L’attractivité du prix
L’achat en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à un coût défiant toute concurrence. Cela est dû à la décote sur le prix d’achat de l’ordre de 40 % par rapport au même bien acquis en pleine propriété.
- Pas de charge pour le nu-propriétaire
L’usufruitier (celui qui dispose de l’usus et du fructus) se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de ce dernier (parties privatives et communes). Cependant, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire (article 605 et 606 du Code civil).
- Être propriétaire sans frais supplémentaire
A la fin de la période de démembrement définie contractuellement, vous devenez propriétaire du bien sans division des droits.
- Une défiscalisation des revenus fonciers
Pendant la période de démembrement, l’achat n’a aucune incidence au niveau des impôts sur le revenu dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers du logement donné en location. Dans le cas où l’acquisition se fait à crédit, les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
- Une réduction de la base de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
L’usufruitier à l’obligation de déclarer le bien dans son patrimoine imposable, mais seulement si celui-ci est assujetti à l’IFI. Il est alors redevable de l’IFI étant donné qu’il possède la pleine propriété du bien. Néanmoins, pendant toute la période du démembrement, le nu-propriétaire n’a pas en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable à l’IFI.
- Une transmission à moindre coût
Si vous souhaitez transmettre le bien à vos héritiers, les droits de dons seront calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
Et voilà une nouvelle façon de devenir propriétaire à moindre coût.
Pour plus d’informations sur l’immobilier, n’hésitez pas à consulter :
Ou tout simplement, contactez-nous.