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Le déroulement d’une vente en viager

Le déroulement d’une vente en viager

Homme Sérieux Costume Agent Immobilier

La vente en viager a connu il y a quelques années un grand essor dû au vieillissement de la population. La crise sanitaire du Covid 19 a eu un effet de booster en provoquant un boom dans le marché du viager. En effet, les vendeurs, généralement des seniors, voient la rente viagère comme une opportunité de financer leurs maintiens dans leur maison et éviter les Ehpads et les acheteurs souhaitent réaliser des placements immobiliers sans contrainte.

 

Qu’est-ce qu’une vente en viager ?

 La vente en viager est la vente d’un bien immobilier à un tiers en échange d’un versement d’une rente viagère (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Elle peut s’accompagner d’une somme d’argent versée au comptant directement à la signature de l’acte de vente. Cette somme est appelée : le bouquet.

Il est important de distinguer les 2 types de vente en viager possibles :

 

  • Le viager occupé :

Dans ce cas après la vente du bien, le vendeur peut toujours habiter dans son bien jusqu’à son décès. Ce type de vente permet au vendeur de garder son droit d’usage et d’habitation sur le bien vendu. C’est le type le plus utilisé car très souvent les gens optent pour une vente en viager pour pouvoir continuer à habiter dans leur logement jusqu’à leur mort.

  • Le viager libre

Le viager libre est le contraire du viager occupé. Une fois l’acte de vente signé, l’acheteur peut aussitôt occuper le bien qu’il a acquis sans attendre le décès du vendeur. Ce type de vente est moins courant, mais quand même pratiqué.

 

Dans la vente en viager il existe le principe d’aléa. Ce principe repose sur le fait qu’il est impossible de prévoir à l’avance le montant de vente du bien puisque ce montant (somme des rentes viagères + bouquet) dépend de la date du décès du vendeur. Sans ce principe d’aléa, la vente en viager ne peut avoir lieu. De même, si le vendeur est malade au moment de la signature de l’acte et décède dans les 20 jours suivant la signature, la vente peut être annulée.

 

Quels sont les avantages et inconvénients du viager ? 

  • Du côté du vendeur

Au niveau des avantages, le vendeur reçoit une rente à vie à partir de la signature de l’acte de vente, cette rente est imposée à un régime fiscal avantageux et le bouquet est entièrement exonéré d’impôt. Le vendeur n’a pas non plus à payer la taxe foncière mais s’il s’agit d’un viager occupé il devra quand même s’acquitter de la taxe d’habitation.

En ce qui concerne les inconvénients, du fait du système de rente, le vendeur ne reçoit pas tout son dû au comptant et le principe d’aléa implique que le bien pourrait être finalement acquis pour un montant fortement inférieur à son prix réel.

 

  • Du côté de l’acheteur

 

La vente en viager permet à l’acheteur d’échelonner son paiement. Le système est similaire au système de crédit mais la rente est versée directement au vendeur et non à la banque donc aucun frais n’est appliqué. Le principe d’aléa pourrait permettre de finalement acquérir le bien à un montant inférieur à sa valeur réelle. 

L’inconvénient principal est qu’il est également possible que le bien soit acquis à un montant supérieur à sa vraie valeur. Rien n’est garanti.

 

Quel montant pour la rente viagère ?

Pour déterminer le montant de la rente viagère, il faut prendre en compte plusieurs éléments :

  • la valeur foncière du bien : pour avoir une idée de la valeur réelle du bien.
  • l’âge du vendeur : afin d’approximer le nombre de rentes que l’acheteur aura à payer.
  • le versement d’un bouquet ainsi que son montant : pour savoir si le versement d’un bouquet est nécessaire ou non.
  • le type de viager appliqué (occupé ou libre) : pour mettre en place les arrangements qui en découlent.
 
 

Par qui se faire accompagner ?

 Pour vendre un bien en viager il est nécessaire de passer par un notaire (article dédié : Notaire, un métier en mutation : jeune génération et nouvelles pratiques). La signature de l’acte de vente doit se faire devant lui. Les deux parties établiront avec lui les modalités de la vente. À savoir, le montant de la rente viagère, du bouquet et du type de viager. Son rôle est de rédiger l’acte de vente mais avant tout de conseiller les tiers, de les aiguiller à trouver un terrain d’entente, et surtout de déterminer les meilleures modalités pour le vendeur et l’acheteur.

 

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