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Compromis de vente terrain : ce qu’il faut savoir

Compromis de vente terrain : ce qu’il faut savoir

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Vous souhaitez vivre dans la maison de vos rêves mais les maisons déjà construites ne vous convienne pas ?  (cf Compromis de vente maison : ce qu’il faut savoir). Dans ce cas là, l’achat d’un terrain vous irez parfaitement.

 

Qu’est ce qu’un compromis de vente ? 

Le compromis de vente est un document officiel et indispensable pour tout achat de terrain. C’est l’étape préalable pour sceller un accord entre deux parties prenantes. C’est une promesse de vente entre l’acquéreur et le propriétaire du terrain.

 

 

Il existe différents types de compromis de vente de terrain :

 

  1. Compromis de vente d’un terrain isolé

Un compromis de vente d’un terrain hors lotissement (ou isolé) peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente. Lorsque l’acheteur est intéressé par le bien indiqué, mais qu’il n’est pas encore certain de pouvoir conclure, il peut demander que le terrain lui soit réservé pour un délai défini par le vendeur. Cette action n’engage que le vendeur, l’acquéreur est libre d’acheter ou non le terrain.

 

  1. Compromis de vente d’un terrain situé au sein d’un lotissement

Pour un terrain situé dans un lotissement, donc réputé constructible, la signature d’une promesse de vente unilatérale n’est pas envisageable. En effet, l’avant-contrat ne peut être matérialisé qu’après l’obtention du permis d’aménager. On stipule clairement que l’on signe la promesse de vente sous condition suspensive d’obtention du permis d’aménager. Par ailleurs, l’avant-contrat devra contenir toutes les mentions obligatoires supposées apporter le maximum de renseignements au futur acheteur.

 

  1. Compromis de vente d’un terrain agricole

Le terrain agricole est considéré comme terrain isolé non constructible. Sa cession suit donc un processus spécifique. Le compromis de vente devra prendre en compte l’intervention probable de la Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural (SAFER) afin de respecter le droit de préemption accordé par cette structure. C’est un passage obligatoire pour toutes les opérations d’achat et de vente de terrains agricoles. Le document mentionnera le descriptif précis du terrain agricole mis à la vente, l’existence ou non d’un bornage, d’éventuelles hypothèques ou de servitudes.

 

Quelle valeur a un compromis de vente ? 

Ce compromis de vente peut avoir deux valeurs :

      soit un acte authentique

      soit un acte sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers et sans l’intervention d’un professionnel.

 

Quelle est sa durée de validité ? 

Sa durée de validité est généralement de trois mois. Le document doit être rédigé en 2 exemplaires et doit mentionner :

  •         Les deux identités détaillées : date de naissance, nationalité, adresse, …
  •         La fiche d’identité du terrain : références du cadastre, ancien propriétaire, date du précédent acte de vente, surface, bornage, limites exactes…
  •         La mention des servitudes existantes s’il y a lieu : sont-elles publiques ? Privées ? Qui concernent-elles ?
  •         L’attestation de non-hypothèque du terrain conforme à la liberté totale de vendre
  •         Les modalités de paiement : prix de vente fixé, appel à un prêt financier, paiement comptant, …
  •         L’identité de la personne chargée de s’acquitter des honoraires
  •         Les honoraires du notaire
  •         La manifestation de l’accord des deux parties
  •         Les dispositions générales et particulières de vente
  •         Les conditions suspensives
  •         La date de conclusion de la vente définitive
  •         La date de livraison du terrain

 

Acompte lors de la signature du compromis de vente de terrain 

Lors de la signature du compromis de vente de terrain, l’acquéreur verse habituellement une indemnité d’immobilisation qui a valeur de réservation officielle. Celle-ci ne pourra pas excéder 5 % du prix de vente et sera imputée au montant versé lors de la vente finale. En revanche, dans le cas d’un terrain isolé, l’acompte peut atteindre les 10 %.

Un état des risques et des pollutions doit être fourni par le vendeur, qu’il s’agisse d’une promesse de vente d’un terrain à bâtir ou d’un compromis de vente d’un terrain non constructible.

 

À noter que pour un terrain se situant dans un lotissement, il faudra rajouter l’obtention du permis d’aménager et le règlement du cahier des charges du lotissement.

 

Compromis de vente de terrain et délai 

Entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente définitif devant le notaire, il s’écoule généralement trois mois. C’est le délai moyen valable pour l’achat d’un terrain ou d’un bien immobilier bâti. Ce délai représente le temps nécessaire pour rassembler toutes les pièces justificatives utiles à la validation de l’achat : vérifications d’identité, attestation de non-hypothèque, demandes auprès du cadastre, obtention de prêt…

 

Il est à noter que si la vente intervient au-delà de cette période, le compromis de vente doit être obligatoirement un acte authentique et, par conséquent, avoir lieu chez un notaire.

 

Compromis de vente d’un terrain et délai de rétractation

Depuis août 2015, la loi accorde à l’acquéreur non-professionnel un délai de 10 jours pour se rétracter, et annuler son engagement d’achat sans justification. Il doit en revanche se rétracter dans les temps, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il faut préciser que le délai de rétractation n’est valable que pour un compromis de vente de terrain situé dans un lotissement. Pas de délai légal de rétractation dans le cas d’un compromis de vente de terrain isolé. Les parties peuvent toutefois le prévoir dans une clause contractuelle.

 

Les conditions suspensives sont acceptées par les deux parties et peuvent engendrer la rupture du compromis. Il s’agit d’un commun accord d’annulation de vente. Il est donc important d’introduire des conditions suspensives pour que les deux parties se prémunissent de tout imprévu.

 

Voici les deux clauses suspensives généralement ajoutées dans un compromis de vente d’un terrain constructible :

 

  •         L’obtention d’un permis de construire

Cette condition ne vaut que pour les terrains qui ne resteront pas nus et où sera bâti un logement. Le permis de construire est différent de la déclaration préalable de travaux qui ne concernent que des travaux d’aménagement et non pas du gros œuvre.

  •         L’obtention d’un prêt bancaire

Comme pour l’achat d’un bien immobilier, si vous faites appel à un établissement bancaire pour financer l’achat, cela va intervenir entre la signature du compromis et la signature de l’acte authentique devant le notaire. L’achat du terrain se trouve donc conditionné par l’obtention du prêt bancaire.

 

D’autres conditions suspensives peuvent être rajoutées si et seulement si les deux parties se sont entendues dessus et sont d’accord pour les insérer dans le compromis.

 

Les frais de compromis de vente 

Le compromis de vente ne doit pas obligatoirement être enregistré auprès des services fiscaux, mais on peut faire le choix volontaire de le faire enregistrer. C’est pour cette raison que le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu’il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière.

 

Concernant l’acte sous seing privé, le vendeur se charge de rédiger lui-même le compromis de vente, qui sera ensuite généralement signé chez lui. Le plus souvent, le compromis de vente ne coûte alors rien à l’acquéreur, car le vendeur ne peut pas facturer de frais pour la rédaction du document. En revanche, si le vendeur décide d’enregistrer le compromis de vente lui-même auprès des services fiscaux, il est dans ce cas en droit de demander à l’acquéreur de régler les frais qui s’élèvent à 125 €.

En revanche, lorsqu’il est signé chez le notaire, ce dernier facture en moyenne 150 à 300 € de frais de rédaction d’acte et c’est généralement l’acquéreur qui les paye. Notez que si l’acquéreur se rétracte, il doit quand même s’acquitter des frais de rédaction auprès du notaire : ce dernier doit être rémunéré pour le travail de rédaction qu’il a réalisé.

 

Êtes-vous sûr d’avoir fait le bon choix de terrain ?

Avant d’acheter un terrain, il faut veiller à vérifier certains points. Premièrement vérifier si le terrain n’est pas en zone inondable ou ne risque pas de le devenir dans les années à venir. Ensuite, si vous souhaitez construire sur ce dernier, regardez de quoi est composé le voisinage.

Y a-t-il des risques de bruit causés par des restaurants ou bars autour ? Votre terrain est-il situé près d’une rue avec beaucoup de passage ? Pour cela, le mieux est de vous rendre sur le terrain et le constater directement par vous-même. Encore mieux, vous pouvez demander aux voisins directement ce qu’ils pensent du terrain. Vous verrez qu’en général les locaux sont bien renseignés.

 

Maintenant vous savez tout sur le compromis de vente de terrain.

 

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