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Décret au sujet des logements non décents : ce qu’il faut savoir

Décret au sujet des logements non décents : ce qu’il faut savoir

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Pour être loué, un logement doit impérativement être décent. Le gouvernement a souhaité réglementer les critères d’habitabilité minimale des logements, pour protéger la santé et la sécurité des occupants. Voyons ensemble ce qu’il prévoit.

 

Pourquoi avoir mis en place ce décret  ?

 Depuis que le marché de l’immobilier à le vent en poupe, certains marchands de sommeil en profitent pour intégrer le marché et mettre en vente ou en location des biens inhabitables, non conformes aux caractéristiques de la décence, des biens dits “ indécents “ .

En raison de la prolifération de ces individus, le gouvernement à pris en main ce problème et a mis en avant un décret déjà existant afin de lutter contre ce fléau. Il s’agit du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. 

D’après la loi, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, c’est-à-dire un logement d’une surface minimum, qui ne constitue pas un risque pour la sécurité ou la santé du locataire, dans lequel il n’y a pas d’animaux nuisibles, qui respecte un critère de performance énergétique minimale, et qui comporte certains équipements. 

Voyons ensemble ce que prévoit précisément le décret.

 

Que prévoit le décret ? 

 

a) Les dimensions du logement

Un logement mis en location doit impérativement respecter une surface minimal. Il s’agit d’un des critères de décence du logement.

Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :

  • Une surface habitable de 9m² (dans laquelle sont déduits la dimension des murs, des cloisons, des marches et des cages d’escaliers, des gaines, des embrasures de portes et de fenêtres) avec une hauteur sous plafond minimum de 2,20m.
  • Ou bien un volume habitable de 20m².  Ne sont pas pris en compte comme surface habitables les éléments suivants : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
 

b) Les dispositifs de sécurité

Pour être conforme aux normes de sécurité, le logement doit respecter les conditions suivantes :

  • Assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et les voies d’accès doivent être en bon état d’entretien. Ces derniers doivent être capables de protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
  • Protéger contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être séparées des pièces chauffées par des portes ou des fenêtres.
  • La nature, l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  • Au niveau des énergies. Les réseaux de branchements d’électricité et de gaz sont conformes aux normes et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Mêmes règles pour les équipements de chauffage et de production d’eau chaude.
  • Au niveau de l’aération. Les dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés.
  • Enfin, les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil comme le salon ou la chambre à coucher) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre, ou sur un volume vitré donnant à l’air libre
 

c) La réglementation concernant les nuisibles

Le logement ne doit en aucun cas être infesté ni par des animaux nuisibles (par exemple : rat), par des parasites (par exemple : puce de lit ou cafards).

 

d) Un confort minimal obligatoire

Le logement doit se prémunir des éléments d’équipement et de confort suivants :

  • Une installation d’alimentation en eau potable permettant à l’intérieur du logement, la distribution de l’eau potable avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires.
  • Des installations d’évacuation des eaux usées. Celles-ci prennent en compte les eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC). Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des eaux usées et doivent être munies de siphon.
  • Une cuisine ou un coin cuisine avec la possibilité d’installer un appareil de cuisson. Il doit y avoir un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
  • Une installation sanitaire intérieure au logement avec un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, un équipement pour la toilette corporelle (dont une baignoire ou une douche) alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. Celle-ci doit être aménagée de manière à garantir l’intimité des locataires. Dans le cas d’un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible).
 

e) Les recours du locataire

Si le logement n’est pas jugé comme décent, le locataire doit prévenir le propriétaire en lui indiquant les signes de non conformité du logement aux critères de décence selon le décret. À partir de là, deux situations peuvent subvenir :

  • Le propriétaire accepte les signes de non décence. Le locataire fait donc préciser par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s’engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation. Le locataire à néanmoins l’obligation de continuer de payer l’entièreté de son loyer même si le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
  • Le propriétaire conteste les signes de non décence. Le locataire doit alors mettre en demeure le propriétaire afin de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire à deux mois pour répondre. À la fin du délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord perdure, le locataire peut saisir le greffe du tribunal. Il peut aussi choisir de saisir, au préalable du tribunal, la commission départementale de conciliation.
 

Quelles sont les sanctions dans le cas de la location d’un logement non décent ?

Si le tribunal juge que le logement n’est pas conformes aux normes de décence clairement définis dans le décret, trois solutions peuvent être prises :

  • Contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires.
  • Imposer une réduction de loyer au locataire 
  • Imposer des dommage et intérêt à régler au locataire
 

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