Présent dans le domaine du droit privé et public français, la licitation est un acte de vente qui arrive dans des situations diverses et variées. Venez découvrir avec nous l’acte de licitation sous toutes ses coutures.
Qu’est-ce qu’un acte de licitation ?
L’acte de licitation est une procédure courante autant dans les procédures de divorce que dans les procédures de succession. Il est utilisé dans le but de mettre fin à l’indivision des biens difficiles à partager. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives soient matériellement individualisées.
Pour un bien immobilier, la propriété est alors commune aux héritiers. Ce bien immobilier est alors en indivision ou bien appelé « bien indivis ». Dans la pratique notariale, la licitation est l’acte par lequel un indivisaire achète les parts d’autres indivisaires.
L’article 815 du Code civil stipule clairement que : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ». La situation d’indivision n’est donc pas une situation censée durer dans le temps sur le long terme. C’est à ce moment précis qu’intervient la licitation.
L’acte de licitation dans le cas d’une indivision successorale
Voie amiable
La voie dite “ amiable “ est la voie la plus privilégiée en droit français. En effet, en cas de succession suite à un décès, les héritiers sont tenus d’accomplir toutes les diligences nécessaires en vue d’accomplir une sortie d’indivision à l’amiable, avant de pouvoir utiliser les procédures judiciaires.
L’acte de licitation peut tout bonnement désigner la simple vente de sa part par l’un des propriétaires. C’est le cas par exemple lorsque des frères et sœurs sont en indivision sur une maison et que l’un d’eux souhaite la conserver dans son entièreté.
L’héritier souhaitant conserver le bien peut racheter la part des autres, mettant ainsi fin à l’indivision. S’ils sont plusieurs à vouloir racheter la part des autres pour garder le bien, il est possible de les départager par tirage au sort.
Voie judiciaire
En cas de réel blocage entre les personnes concernées, il peut être finalement nécessaire d’emprunter la voie judiciaire. Dans ce cas précis, il faut se rapprocher d’un tribunal qui pourra ordonner le partage si celui-ci peut avoir lieu, ou bien, ordonner la vente par licitation.
Les indivisaires peuvent décider à l’unanimité que l’adjudication (vente aux enchères) se déroulera entre eux et non publiquement. Ainsi, chacun d’eux à la possibilité d’obtenir le bien dans son entièreté.
Le déroulement de la procédure au niveau du tribunal
La procédure de licitation se déroule devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire, le dernier domicile du défunt. Le demandeur doit indiquer dans son assignation les éléments suivants sous peine de voir sa demande classée comme irrecevable :
- La composition du patrimoine à partager
- Les prétentions du demandeur au partage
- Les actions effectuées en vue de la réalisation d’un partage amiable
L’article 1377 du Code de procédure civil précise que : « le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués ». Ainsi, la procédure se déroule devant le tribunal judiciaire, qui détermine les conditions de vente et le prix de celle-ci.
L’acte de licitation dans le cas d’un divorce
Dans le cadre d’un divorce en présence d’un bien indivis, la procédure peut prendre différentes tournures en fonction du régime matrimonial des époux et du statut de leurs biens.
Régime de communauté
- Dans un régime de communauté, le bien peut être vendu afin que les époux se partagent équitablement la somme obtenue. La pleine propriété du bien peut également être cédée à l’un des époux en contrepartie d’un rachat de soulte à l’autre.
Régime de séparation de biens
- Si les époux souhaitent conserver un bien commun en indivision, il est nécessaire d’établir une convention d’indivision pour une durée limitée. C’est souvent le cas dans le cadre d’un régime de séparation de biens où les époux ont la possibilité de prévoir un acte de licitation avant le divorce. Dans ce cas, l’un des époux vend ses droits à l’autre. À noter que l’acte est totalement indépendant de la procédure de divorce.
- Dans le cas où la vente du bien est la seule issue, car aucun des époux ne peut racheter la part de l’autre, ou que de graves mésententes freinent le partage, la vente par licitation est ordonnée par le tribunal lui-même.
Le déroulement de la procédure au niveau des enchères
- Le juge est saisi par une assignation qui comporte une description détaillée du patrimoine des époux et des intentions du demandeur par rapport à la répartition des biens et des mesures envisagées pour aboutir à un partage plus équitable
- Tous ces éléments sont retranscrits sur un cahier des charges qui précise les conditions générales de vente, puis déposés au greffe
- Les indivisaires (ici, les époux) sont informés un mois avant la date d’adjudication, c’est-à-dire, la date de mise aux enchères et disposent d’un droit de préemption et de substitution
- Les surenchères ont lieu dans un délai de 10 jours après l’adjudication
- La valeur du bien est, quant à elle, répartie entre les indivisaires.
Pour finir, il est plus judicieux de vendre le bien indivis avant d’entamer la procédure de divorce, et cela, afin d’éviter les frais fiscaux que cela implique et la dévaluation du bien en cas de vente obligatoire sous décision du tribunal.
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