Qu’est ce que la vente en VEFA ?
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) consiste à acheter son appartement ou sa maison sur plan (cf Tout savoir sur l’achat en VEFA).
En étant vendu avant la construction du logement (cf Tout savoir sur la vente en VEFA), les acquéreurs peuvent se retrouver face à risque d’un retard de livraison du bien par le promoteur dû au fait que la construction du logement est toujours inachevée à la date de livraison prévue.
Il est alors important d’anticiper toutes éventualités de retard de livraison, et cela commence dans l’acte ou contrat de vente. En effet, lors de l’établissement du contrat de vente de l’appartement ou de la maison, la mention du délai de livraison ainsi que les pénalités dues par le promoteur doivent être mentionnées.
Le plus souvent, la date d’échéance est vague, c’est-à-dire qu’il est mention d’un trimestre et non d’une date précise. Il est complexe d’obtenir cette date auprès du constructeur/vendeur, c’est pour cette raison que l’acheteur doit se protéger, et ce, grâce à une clause de pénalité de retard dans le contrat ; une protection souvent difficile à obtenir. Les dédommagements en cas de retard qui n’étaient alors pas obligatoires le deviennent.
À noter : les clauses perçues comme abusives peuvent être contestées en ayant recours à la Commission des Clauses Abusives.
Il est aussi judicieux de connaître l’assureur du promoteur immobilier et sa solvabilité et solidité financière.
Que faire lorsqu’un retard de livraison sans justification survient ?
a) Retard de livraison dû à l’abandon du chantier
Ce retard peut être dû à l’abandon du chantier. Dans ce cas, il faut se référer à la garantie financière d’achèvement du promoteur. Il existe deux options :
– Extrinsèque : le garant du promoteur s’engage à finir les travaux. Cette mention est obligatoire pour une VEFA,
– Intrinsèque : il faut alors s’adresser au constructeur/ promoteur/ vendeur.
b) Retard de livraison dû à l’annulation du chantier
Ce retard peut être dû à une annulation de chantier. C’est alors la garantie de remboursement du promoteur qui permet à l’acquéreur de récupérer ses fonds investis dans les travaux.
Comment résoudre un retard de livraison ?
a) discussion simple
Lorsqu’il s’agit d’un simple retard de livraison, la première étape est d’en parler avec le promoteur. Parallèlement, il est impératif de constituer un dossier avec tous les éléments de la procédure engagée.
b) courrier de mise en demeure
L’acquéreur devra alors envoyer à son promoteur immobilier un courrier de mise en demeure en lettre recommandée avec un avis de réception. Cette mise en demeure devra le contraindre à finir les travaux, tout en faisant mention de la date initialement prévue de la livraison de la maison ou de l’appartement et le délai accordé afin de terminer la construction et donc la livraison du logement. La date de report de livraison du logement est en général fixée à 30 jours maximum après la date initialement prévue.
Il est aussi important de conserver les document de toutes les dépenses effectuées liés à ce retard (factures : eau, électricité (EDF), quittance, …). Cela permettra à l’acheteur de chiffrer les préjudices subis et de les faire valoir lors de la mise en demeure.
c) Faire appel à huissier de justice
Dans le cas où aucun arrangement n’est trouvé, il faut faire appel à un huissier de justice pour une constatation. En d’autres termes, l’huissier se rendra donc sur le lieu du chantier afin de constater le retard de livraison. Le promoteur est de nouveau mis en demeure pour finir la construction à une date précise.
Comment réclamer les pénalités de retard ?
S’engage alors la route vers les démarches à effectuer pour la réclamation des pénalités de retard. À cette effet, l’acheteur se doit d’envoyer un courrier en lettre recommandée avec accusé de réception (tout comme pour la mise en demeure) au promoteur ou à son garant, ou alors un pli d’huissier devra lui être adressé. La mention de la date du premier jour de retard de la livraison devra impérativement être présente puisqu’elle constitue le point de repère et ainsi le premier jour des versements des indemnités de retard.
En France, le montant minimum des pénalités est fixé par la loi, c’est-à-dire par le code de la construction et de l’habitation, à 1/3 000ème du prix de la construction, et cela, par jour. Prenons un exemple, si le montant du bien est de 330 000 € alors l’indemnité s’élèvera à 110 € par jour de retard de livraison.
Il peut arriver que le retard persiste toujours. C’est alors devant le juge que l’affaire devra être portée. Dans ce cas, l’acheteur devient le plaignant en droit de demander des dommages et intérêts. Le dossier constitué dès la première mise en demeure fera alors état de tous les préjudices subies, qu’ils soient d’ordre financier (location d’appartement, location de garde-meubles, prêt immobilier, …) ou d’ordre émotionnel (dépression, détresse, stress, …).
Il est à noter que certaines causes de retard ne peuvent mener à la prise en charge d’indemnités, ce sont alors des causes légitimes qui suspendent le délai de livraison du logement :
– Catastrophes naturelles,
– Ou autres causes précisées dans l’acte de vente.
Remarque : la Covid constitue une catastrophe naturelle, à cette effet la durée de l’état d’urgence est qualifiée de “ période juridiquement protégée “.
Le promoteur est alors dans l’obligation de justifier de son retard, que ce soit avec un bulletin météorologique à l’appui ou tout autre moyen à sa disposition.
Si le promoteur refuse de coopérer lors de la demande de justifications valables, l’acheteur peut faire appel à une demande d’indemnisation auprès du tribunal, et ce grâce à un avocat spécialisé dans le droit immobilier. Le plus souvent, l’acheteur en question n’est pas le seul dans cette situation. Il peut alors créer une association de défense qui soutiendra donc la démarche des copropriétaires devant le juge.
Maintenant vous savez tout sur la manière de gérer un retard de livraison en VEFA.
Pour plus de précision, n’hésitez pas à nous contacter !
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