Aujourd’hui, 90 % des ventes d’appartements neufs sont des ventes inachevées, c’est-à-dire que les appartements sont vendus avant d’être construits. Pour les maisons, seulement 20 % sont concernés. Qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale ou d’un appartement, cette approche est très avantageuse pour les promoteurs immobiliers.
Qu’est ce que la vente en VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement, parfois abrégée en VEFA, est un contrat de vente d’un bien immobilier à construire de droit civil français. Un contrat de VEFA est souvent appelé « VEFA » car lorsqu’il est signé, il n’a généralement pas encore commencé.
Une fois toutes les conditions de la vente du logement à construire sont réunies, le contrat de vente est signé devant un notaire. Il peut être précédé par la signature d’un contrat de réservation (ou contrat préliminaire).
Quelles sont les informations obligatoires au contrat de vente en VEFA ?
Le contrat de vente doit indiquer différentes informations tel que :
- l’adresse du logement
- le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes
- la situation du logement dans l’immeuble ou dans un ensemble immobilier
- et la description des travaux que l’acquéreur a décidé d’exécuter lorsque la vente est précédée d’un contrat préliminaire (travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir).
Les documents suivants doivent également être annexés au contrat de vente :
- Règlement de copropriété si le logement est situé dans une copropriété
- Attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite à l’ouverture du chantier
- Plan côté et notice indiquant les éléments d’équipement propres au logement
- Plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de l’ensemble immobilier, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux lorsque le logement se situe dans cet ensemble
- État des nuisances sonores aériennes pour les biens situés dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit
Le contrat de vente doit indiquer les éléments suivants :
- Délai de livraison du logement et éventuelles pénalités en cas de retard
- Prix total de la vente et conditions éventuelles de révision du montant
- Conditions d’échelonnement du montant des travaux
- Éventuelle condition suspensive de l’obtention d’un prêt
- Conditions d’exercice du droit de réflexion (le manquement à cette obligation d’information est passible d’une amende d’un montant maximum de 15 000 €)
Le contrat de réservation
Le but du contrat de réservation en VEFA est de conclure un contrat de vente par la suite, qu’il y ait un transfert de propriété du bien.
Le contrat de réservation est purement facultatif, mais il est presque toujours utilisé. En tout état de cause, il s’agit du seul avant-contrat possible, et la loi interdit toute autre forme, telle que les promesses de vente unilatérales. Il est signé sous seing privé entre le mandataire et le promoteur et/ou le vendeur, ou chez un notaire qui vérifiera les droits de propriété du vendeur.
Le contrat, sous peine de nullité, doit contenir un certain nombre d’informations :
- Coordonnées de l’acheteur et du promoteur
- Informations relatives au logement (surface habitable, nombre de pièces, situation du bien immobilier dans l’immeuble ou lotissement)
- Informations relatives à la construction (types de matériaux, isolation, etc)
- Prix de vente prévisionnel du logement (et clause de révision du prix)
- Date de conclusion du contrat de vente
- Délai d’achèvement de la construction
- Conditions légales du dépôt de garantie
Contrat de réservation et délai de réflexion
Si le contrat n’est pas précédé d’un contrat de réservation l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement d’acheter le bien immobilier.
Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant l’acte ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.
La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l’expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.
L’acheteur doit échelonner le paiement suivant l’avancement des travaux et selon l’échéancier prévu par le contrat de vente.
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